Професионална мрежа

ProДискусия

Приключила в 19:00 на 30 сеп. Дискусия на тема:

Достигнаха ли дъното цените на жилищата?

Участници в дискусията:
Младен Митов Младен
Митов
46 точки
Полина Стойкова Полина
Стойкова
25 точки
Калоян Богданов Калоян
Богданов
16 точки
Лъчезар Попов Лъчезар
Попов
21 точки
През 2011 г. цените на жилищата поевтиняха значително по-малко в сравнение с миналата година. Това, според специалисти, е един от основните фактори, че сегментът се стабилизира. Дали обаче този фактор е достатъчен, за да може да кажем, че сме се оттласнали от дъното? Отговор на този въпрос, както и какво да очакваме през следващата година, ще се опитат да дадат част от участниците на пазара.
Водещ на
ProДискусия Свържи се
Милена Богданова
Милена Богданова
Дискусионен клуб "Probook"
Милена Богданова
Добър ден на читателите на Probook и на участниците в днешната дискусия на тема „Достигнаха ли дъното цените на жилищата?”.
Тя касае всички българи, като се има предвид, че над 95% от населението притежава недвижим имот.
16.11.2011, 10:00:27
Милена Богданова
През последните две години непрекъснато се задава въпросът дали е дошъл краят на поевтиняването на жилищата. Уважаеми участници в дискусията, бихте ли могли да кажете кои са факторите, които определят дали цените на жилищата в България повече няма да спадат?
16.11.2011, 10:00:59
Калоян Богданов
Данните от последно време ясно показват, че драстичния спад е в миналото. Има леки корекции надолу, но и нагоре...
16.11.2011, 10:02:33
| 1 точка
Младен Митов
Цените на жилищата винаги са се определяли от търсенето и предлагането. Когато една икономическа среда се влошава и продължава да се влошава, това естествено влияе върху двата компонента - т.е. увеличаване на предлагането и свиване на търсенето. Не е тайна за никой, че в момента пазарът е най-активен в сегмента на жилищата и то по отношение на нискоценови имоти. Икономическата обстановка, страхът от безработица, намаляващите доходи и потребление ще предопределят пазара до края на тази година и през цялата 2012 г., тъй като нашата икономика е отворена към европейския и световен пазар, а индикациите на задаващата се рецесия са вече факт.
16.11.2011, 10:04:08
| 5 точки
Полина Стойкова
2011 година беше натоварена с големи очаквания за излизане на икономиката и имотния пазар от кризата, но за съжаление, не всички те се оправдаха, тъй като излизането от кризата не зависи само от темпа на възстановяване на нашата икономика и от вътрешните процеси в страната, а е в пряка зависимост от случващото се в Европа и света.
Положителните новини, които идват от имотния пазар до момента и влияят върху това да се установи относителна стабилизация в цените през последната една година, се изразяват основно в наличие на икономически растеж, увеличен обем продажби на имоти и по-ниски лихвени проценти по ипотечните кредити.
16.11.2011, 10:06:09
| 2 точки
Милена Богданова
Наш читател би желал да коментирате следния въпрос
16.11.2011, 10:06:17
Георги Палпурин
1. Мотив едно семейство да "инвестира част от живота" си в дом при сегашната икономическа реалност в България и случващото се в Европа и света? 14 ноември 2011, 16:51 | Одобрен от потребителя
Калоян Богданов
Тук трябва нещо важно да се уточни. Когато се говори за безработица, определено трябва да кажем, че увеличаващата се безработица не влияе толкова директно на пазара, както да кажем условията на банковото кредитиране. И преди и сега имоти купуват хора със стабилни доходи.
16.11.2011, 10:06:37
| 3 точки
Лъчезар Попов
Здравейте и от мен.
Наличието на платежоспособно търсене играе важна роля. Т.е. имаме нужда от имот, финансови средства и желание и интерес от покупка.
16.11.2011, 10:07:49
| 1 точка
Калоян Богданов
Мотив едно семейство да "инвестира част от живота" си в дом. Давам конкретн пример. Купуват си имот за 40 000 Евро и взимат кредит за 20 години. През годините ще са платили общо 80 000 Евро, но ще имат собствен дом. Ако плащат неми тези 20 години ще са платили 40 000 Евро
16.11.2011, 10:08:01
| 4 точки
Полина Стойкова
Покупката на имот е една от най-важните стъпки, които човек предприема. В контекста на кризата покупките на имоти са основно за собствено ползване, а не за инвестиция. В крайна сметка трябва да осъзнаем, че животът си тече и решението за създаване на дом не може да търпи отлагане с години.
16.11.2011, 10:08:24
| 2 точки
Калоян Богданов
Ако плащат наеми тези 20 години ще са платили 40 000 Евро
16.11.2011, 10:08:30
| 2 точки
Милена Богданова
Моля да отговорите на следния въпрос
16.11.2011, 10:09:38
Николай Колев
Каква е себестойността на квадратен метър жилищна площ в София да кажем.Моята информация е между 250 и 350 евро за квадратен метър.В търговията печалба от 20% се счита за много добра.Ако се заложи такава печалба излиза , че цената на жилищната площ трябва да е между 300 и 420 евро за квадрат.Аз още не съм видял обяви на такива цени.Това за мен недвусмислено означава , че дъното е много надолу.Що се отнася до старото строителство ,където има над 50% амортизация няма какво да говорим.Не може 30 годишен апартамент закупен някога за 20 000 лева (които са били да кажем 20 000 долара по тогавашен официален курс) днес да бъде продаван поне тройно по скъпо. Имотният балон е хубаво нещо за строители , агенции и банки , но все някога пирамидата се разрушава и последните участвали търпят най големи загуби. 14 ноември 2011, 17:27 | Одобрен от потребителя
Полина Стойкова
Напоследък се заговори за изгубено десетилетие в икономически план, което едва сега започва. Трябва ясно да си дадем сметка дали бихме могли да чакаме 10 години да се възстанови икономиката и чак след това да взимаме важните решения в своя живот.
16.11.2011, 10:09:52
| 2 точки
Младен Митов
Отговор към г-н Палпурин:
Отдавна мина времето, когато със спестени пари едно семейство можеше да закупи жилище. Когато трябва да се реши жилищният проблем, световната практика показва, че без наличието на ипотечен кредит това се случва трудно и много рядко. Ето защо банката е "необходимото зло". В условията на криза, когато се пристъпва към такава стъпка, от значение са следните фактори: какви жилищни нужди задоволяваме, ще можем ли да се справяме със задълженията си близките 5 години и доколко е належаща тази жилищна нужда.
16.11.2011, 10:10:14
| 4 точки
Младен Митов
Отговор на Николай Колев:
Да, строително-монтажните работи за кв.м. жилищна площ са 300-350 евро. Към тях трябва да добавим разходите по проектиране, строителен надзор, инвеститорски контрол и земя. Като, ако разглеждаме, че стойността на обезщетението (земята) е средно в размер на 20%, то разходите по изграждането на 1 кв.м. жилищна площ нарастват до 470-530 евро. Като добавим печалба в размер на 20% и ДДС, то приемливата цена за кв.м. жилищна площ е в рамките на 640-720 евро.
16.11.2011, 10:13:23
| 3 точки
Полина Стойкова
Относно себестойността на строителството - посочените данни са само на база себестойност на самото строителство, без да се взима пред вид цената на земята. А амортизацията е счетоводна форма, при която фирмите признават вложенията в имоти за производствена цел в текущите си разходи. Не може да се говори за това, че след определен период, когато даден имот се амортизира счетоводно, той няма стойност.
16.11.2011, 10:13:35
| 3 точки
Лъчезар Попов
Някои от участниците вече засегнаха макрорамката. Зад да получиме по-ясна картина трябва да и обърнем нужното внимание. А именно: 1. Демографски срив
2. увеличена безработица
3.голяма междуфирмена задлъжнялост
4.задлъжнялост на населението към финансовите институции
4.в голямата си част миграцията към големите градове, може да считаме за приключила
5.оскъдни чуждестранни инвестиции
6.балансиран бюджет на държавата
7.висока цена и трудно достъпен паричен ресурс.
Е, та при тази макро-рамка и перспективи, как може да очакваме да спре спада на цените?
16.11.2011, 10:14:00
| 2 точки
Лъчезар Попов
БИ било погрешно да смятаме, че пазарната цена винаги трябва да е над себестойността.
16.11.2011, 10:15:23
| 3 точки
Милена Богданова
Мога ли да помоля другите участници да вземат отношение по коментара на господин Попов.
16.11.2011, 10:16:36
Младен Митов
В крайна смета, от пазара зависи доколко една цена е реална. Г-н Попов е абсолютно прав, че тя не е задължително да бъде над себестойността. Пример за това са ваканционните имоти в Слънчев бряг и Банско.
16.11.2011, 10:17:44
| 3 точки
Полина Стойкова
Най-силно влияние върху цените на имотите в краткосрочен план, оказват кредитирането и чуждестраннот търсене, както и икономическия растеж. Именно те влияят върху цикъла на цените. Изброените по-долу фактори влияят в дългосрочен план и определят устойчивото развитие на пазара.
16.11.2011, 10:19:12
| 3 точки
Милена Богданова
Наш читател би желал да направите следната прогноза:
16.11.2011, 10:20:15
Георги Палпурин
Ако вземем един масов сегмент от пазара на НИ и свалим цените на половина от офертните, какви очаквания имате:
1. Ще се лапнат като топъл хляб.
2. Ще се продаде същия обем.
С две думи, кое смятате, че стимулира активността в пазара на недвижима собственост днес? 14 ноември 2011, 16:51 | Одобрен от потребителя
Младен Митов
Отговор на г-н Палпурин:
Към настоящия момент търсенето се определя от стремеж към задоволяване на жилищни нужди, но не на всяка цена. Така че, аз по-скоро съм привърженик на втората опция, защото, когато човек закупи един имот, той се превръща в ангажимент и е свързан с допълнителни разходи, които са дългосрочни.
16.11.2011, 10:22:03
| 4 точки
Милена Богданова
Кризата удари строителния предприемач – това доведе ли до по-бърз спад на цените на жилищата ново строителство в сравнение с тези старо строителство?
16.11.2011, 10:24:02
Полина Стойкова
Много зависи от това дали става въпрос за пазар, който удовлетворява належащи жилищни нужди - като пазарите на жилища в големите градове или става въпрос за ваканционен имот, който е допълнителна екстра. При ваканционните имоти в Банско ясно се видя как свалянето на цените не е задължително да върне интереса и да доведе до увеличаване на продажбите.
16.11.2011, 10:24:51
| 3 точки
Лъчезар Попов
Подкрепям нението на г-н Митов. Собствеността на недвижи имот в повечето случаи е пасив и носи разходи, ниско ликвиден е и има ниска доходност от наем(спрямо покупната цена).
Може бие добре всеки от участниците да каже при каква цена би закупил и как я определя?
Така ще разберем какви са нагласите ни. Какви ценови нива очакваме.
16.11.2011, 10:26:38
| 1 точка
Младен Митов
Още в началото на кризата в края на 2008 г. строителните предприемачи и фирми в по-голямата си част реагираха адекватно, с гъвкав подход подход по отношение на цените и схемите на плащане, които предлагат на клиентите си. Този подход продължава и до днес като обхваща по-голямата част от фирмите, които все още работят на пазара. Банките разхлабиха хватката, като започнаха финансиране и на Акт 14, което до известна степен подпомага инвеститорите. Ето защо наистина те остават с най-пазарно поведение.
16.11.2011, 10:26:40
| 3 точки
Младен Митов
Във връзка с коментара на г-н Попов, бих казал, че за мен водеща е социално-икономическата функция на имота. Имот, който не ми е необходим, даже и при продажна цена от 1 стотинка, не бих го закупил. Или, имот срещу театър Иван Вазов на цена от 1000 евро/кв. м. би бил привлекателна инвестиция за мен.
16.11.2011, 10:29:02
| 4 точки
Милена Богданова
Ето още един въпрос от читател
16.11.2011, 10:30:22
Ивайло Маринов
Какво дъно са достигнали цените при себестойност на строителната продукция от няколко стотин Евро на квадрат? Ще достигнат дъното, когато започне предлагане на цени с нулева или минимална печалба , което определено не са цени от 8-9-1000 Евро на квадрат. Изключителна наглост е да се твърди, че падане на цените с 10%-15% е апокалипсис и тотална загуба, при надценки в пъти! За качеството и сигурността на строителната продукция въобще няма да коментирам, защото липсва всякакъв контрол или ако го има той е достатъчно пропит с корупция и е напълно парализиран. 16 ноември 2011, 10:21 | Одобрен от потребителя
Лъчезар Попов
Имах в предвид икономическа оценка.
16.11.2011, 10:30:46
| 2 точки
Младен Митов
Отговор на Ивайло Маринов:
Нека не забравяме, че всяка икономическа и финансова криза има благотворно влияние. Това, което се случваше 2005-2008 г. бе ненормално за българската икономика. Кризата винаги води до едно пречистване и "прераждане". Така че в никакъв случай не можем да разглеждаме падането на цените като апокалипсис. Напротив, това прави по-сегментиран и по-реален пазара, като този процес ще продължава и занапред.
16.11.2011, 10:33:11
| 3 точки
Лъчезар Попов
Спада в цените е налице и в никакъв случай не може да се определи, че това е дъното. Както вече казах не трябва да се ръководиме и от себестойността. Пазарната цена е тази, която е склонен да заплати пазара. Не е задължително тя да е над себестойност.
16.11.2011, 10:34:42
| 2 точки
Лъчезар Попов
Ако макро рамката е такава каквато я описах, ако няма наличие на палтежоспособно търсене, то като обюо цените би следвало да продължат да падат.
16.11.2011, 10:35:54
| 1 точка
Лъчезар Попов
Трябва да се случи някакво събитие и ли очакване за такова за да спре спада. Напр. инфлация
16.11.2011, 10:37:01
| 0 точки
Милена Богданова
В крайна сметка достигнаха ли цените дъното или не?
16.11.2011, 10:37:51
Полина Стойкова
Категоричен отговор не може да бъде даден, докато не видим, че започнат да растат и тогава да кажем, че дъното е подминато. Виждаме, че спадовете в цените се забавят и през тази година ще бъдат около 5%.
16.11.2011, 10:38:51
| 2 точки
Младен Митов
Ако знаехме отговора на този въпрос, утре щяхме да се родим милионери или милиардери :) Още повече, че българския пазар на недвижими имоти е вече доста голям и разнообразен. Така че, при една отворена пазарна икономика, цените винаги ще са в едно волатилно състояния.
16.11.2011, 10:39:08
| 3 точки
Полина Стойкова
Можем да имаме очаквания и да правим прогнози при какви условия ще се обърнат пазарните тенденции. Но при настоящата несигурна обстановка прогнозирането е изключително трудно.
16.11.2011, 10:41:31
| 2 точки
Лъчезар Попов
Не разбира се. Темпа на спад може да бъде променлив, но е спад. Когато няма търсене, а трябва да продадеш, инструмента е намаляване на цената. До момента, в който не се появи насрещно платежоспособно търсене цените са на пистата" и се спускат ъде шус, къде със завои и на почивка".
16.11.2011, 10:42:25
| 2 точки
Лъчезар Попов
Друга възможност за поява на търсене е намаляване на лихвите по депозитите. Което обаче е малко вероятно. Тук Калоян може да каже.
16.11.2011, 10:44:13
| 1 точка
Калоян Богданов
Лихвите по депозитите леекичко тръгват нагоре...
16.11.2011, 10:45:04
| 1 точка
Милена Богданова
От гледна точка на днешната тежка икономическа ситуация притежаването на имот е актив или пасив?
16.11.2011, 10:45:56
Калоян Богданов
В Европа парите стават по-скъпи и това може би ще повлияе на лихвите по кредитите, затова възползвайте се от добрите лихви в момента:)
16.11.2011, 10:46:08
| 1 точка
Младен Митов
В условията на криза кешовите пари винаги са за предпочитане, отколкото недвижими имот, защото решават належащи и текущи нужди. Още повече, лихвите на ЕЦБ в момента са на едно доста ниско ниво, което не можем да очакваме, че ще продължи вечно. Това от своя страна ще доведе до покачване на лихвите по кредитите и депозитите, при условие, че не се получат големи сътресения в европейската банкова система.
А що се отнася до това дали имотът е актив или пасив в настоящите условия - да, той е актив, когато се използва по предназначение и задоволява нуждите ти; и е пасив, когато не се експлоатира.
16.11.2011, 10:47:33
| 3 точки
Лъчезар Попов
Актив и пасив са икономически термини. Следва да ги разглеждаме в икономически смисъл.
16.11.2011, 10:47:35
| 2 точки
Милена Богданова
Ето още един въпрос
16.11.2011, 10:48:26
Вихрен Ганев
Кои ще бъдат новите най-добри райони в столицата в близките 5-10 години и защо? 16 ноември 2011, 10:05 | Одобрен от потребителя
Калоян Богданов
Определено доходността е по-ниска от лихвите по депозити, но качествените имоти на добри локации са добра дългосрочна инвестиция
16.11.2011, 10:48:52
| 2 точки
Калоян Богданов
АДРЕС излезна наскоро с информация за т.нар. "подценени квартали", където сме дали някои идеи по темата
16.11.2011, 10:50:23
| 1 точка
Младен Митов
Отговор на г-н Ганев:
Сегментацията при районите по отношение на привлекателност тепърва ще се задълбочава. Естествено, важните фактори за привлекателност са неговата комуникативност, сигурност, добър жилищен фонд, инфрастуркутра и обслужване. А когато към този процес се присъединят обществото и общините, то всеки един квартал през следващите 5-10 години може да стане привлекателен.
Привлекателни ще останат част от южните квартали, централната градска част и източите квартали. Западните също ще бъдат атрактивни, поради добрите ценови нива.
16.11.2011, 10:50:56
| 3 точки
Милена Богданова
Може ли да коментирате какво ще се случи с панелките
16.11.2011, 10:51:32
Андрей Симеонов
Няма ли някои от панелните квартали в София, а и в други градове да се превърнат в гета? То май вече има такава тенденция... 16 ноември 2011, 09:19 | Одобрен от потребителя
Полина Стойкова
Най-добрите райони в София ще бъдат районите около метро станциите, както и всички райони, които предлагат качествена инфраструктура, бърз достъп до възловите точки в града и възможност за спокоен живот.
16.11.2011, 10:51:37
| 2 точки
Лъчезар Попов
Сметката е следната: Закупиме апартамент настойност 100 000евро.
Лихвата по депозит в момента е 8.25% или годишна доходност от 8250 евро или за да имаме сколонност за закупуване месечният наем трябва да е над 687 евро месечен наем. Като тук дори не калкулирам, че недв. имот е нисколиквиден, че се плащат данъци за него, че се нуждае от ремонти и, че е малковероятно да имате 100% заетост.
16.11.2011, 10:53:05
| 2 точки
Младен Митов
Трябва да се пристъпи към реновация на панелните комплекси на територията на страната час по-скоро. Те се утвърдиха като едни много функционални, полезни и добри откъм инфраструктура имоти. Но много добре знаем техните дефекти. Ето защо, Министерството на регионалното развитие трябва да помисли отново върху системата и начина на усвояване на средствата от еврофондовете по отношение саниране на жилищните сгради в страната. Колкото и да е дефектна сегашната законова база, тя все пак е основа, върху която могат да се надграждат световни практики за решаване на този проблем.
16.11.2011, 10:54:35
| 3 точки
Полина Стойкова
Напълно подкрепям г-н Митов. Панелните сгради могат да бъдат и една добра възможност за покупка на първи дом, след което да се изкачва имотната стълба и да се подобрява качеството на живот с покупка на ново строителство.
16.11.2011, 10:56:38
| 2 точки
Милена Богданова
Читателите ни биха желали да коментирате оттук нататък какво ще се случи на пазара на жилища
16.11.2011, 10:56:47
Георги Палпурин
Кога очаквате възстановяване на пазара и на каква база са прогнозите ви? 14 ноември 2011, 16:51 | Одобрен от потребителя
Лъчезар Попов
Няма към момента няма база за такива твърдения.
16.11.2011, 10:57:50
| 2 точки
Калоян Богданов
И още по темата с панелките. ИМА панелки навсякъде. Уикенда бях в Италия - пълно с панелки. И в Цюрих има. И къде ли не. Разбира се изглеждат различно от нашите, но определено има място за тях!
16.11.2011, 10:57:58
| 1 точка
Младен Митов
Отговор към г-н Палпурин:
Според мен, най-важният фактор е, че пазарът е жив и ще продължава да съществува. Обикновено, когато човек се разболее, след това има процес на оздравяване. Така е и в икономическата реалност. Възстановяването на пазара ще се състои тогава, когато икономиката заработи на по-високи обороти, осигури по-висока заетост и доходи на заетите. Това автоматично ще доведе до оживление на сегмента на жилищата и оттам - на целия пазар. Но засега това възстановяване очевидно се отлага за след 2012-2013 година.
16.11.2011, 10:59:12
| 5 точки
Полина Стойкова
Възстановяването на пазара може да се очаква при наличие на убедителен и устойчив икономически растеж, което минава през решаване на проблемите с дълговата криза в Европа.
16.11.2011, 10:59:17
| 2 точки
Милена Богданова
Имаме още много читателски въпроси постъпили при нас по темата, на които поради ограничеността на времето на ProДискусията, не бе даден отговор. Запазваме си правото въпросите да бъдат поставени към експертите и читателите и да получат отговор в следващите дни, който отговор ще бъде публикуван в fakti.bg.

Благодаря на всички участници в дискусията.
16.11.2011, 10:59:24
Начало: 10:00
Край: 11:00

Дискусията е приключила